Marche à suivre pour ne pas te faire marcher sur les pieds par ton bailleur

Il est fort possible que tu sois amené à louer un appart' pour te rapprocher de ton lieu d'études. En raison de la fluctuation du marché immobilier, tu pourrais découvrir une mauvaise surprise dans ta boîte aux lettres; un courrier de ton bailleur te signalant une augmentation de loyer. Que peux-tu faire?

Avant de te mettre à paniquer, rappelle- toi ceci: ce n'est pas parce que ton bailleur a décidé de renchérir ton loyer que cette hausse est justifiée!

Comme le droit suisse ne prévoit aucun contrôle systématique des loyers, c'est au locataire, donc à toi, de lancer la procédure de contrôle. En d'autres termes, tu dois réagir pour que le juge puisse dire s'il s'agit d'une majoration justifiée ou abusive. Inutile de préciser que tout abus du bailleur sera sanctionné.

Comment réagir?

Dès la réception du courrier t'indiquant une hausse de loyer, tu as 30 jours pour te manifester. Au-delà de ce délai, même si l'augmentation est abusive, il sera trop tard. Tu ne pourras plus rien faire. Alors un petit conseil : n'attends pas le dernier jour pour te manifester mais fais-le au plus vite. Il te suffit d'écrire une lettre à l'autorité de conciliation pour locataire (dit également office des locations), en indiquant que tu t'opposes à l'augmentation du loyer proposée par le propriétaire.

Survol des dispositions juridique applicables

Le contrat de bail est ce qu'on appelle un contrat bilatéral, parce qu'il est conclu entre deux parties qui sont : le bailleur et le locataire. Ces derniers sont liés par ce contrat, et aucun des deux ne peut décider seul de le modifier. Les changements de ce type (qu'on appelle modifications unilatérales) ne sont pas reconnues par la loi et sont donc sans effet, sauf si la loi les permet expressément. C'est le cas pour le contrat de bail, ce qui signifie que le bailleur peut unilatéralement, sans accord du locataire, augmenter le loyer. La loi donne ce droit en tout temps.

Certaines conditions doivent toutefois être respectées

Tout d'abord, la majoration ne peut intervenir que pour le prochain terme de résiliation du loyer. Elle ne peut prendre effet avant. Puis, l'avis d'augmentation doit parvenir au locataire dans les dix jours au moins avant le début du délai de résiliation. Ensuite, cet avis doit être établi selon la formule agréée au niveau cantonal, ou selon une formule homologuée par l'autorité cantonale compétente. Une simple lettre ne suffit pas. Et finalement, le bailleur doit y exposer les motifs de la majoration. Les causes du renchérissement doivent être suffisamment précises et claires.

Il est évident que si une de ces conditions n'est pas remplie, la hausse sera considérée comme nulle et non avenue. Il est important de préciser que la loi ne reconnaît pas les demandes d'augmentation assorties d'une résiliation. Donc si le propriétaire menace de t'expulser de l'appart' dans le cas où tu refuserais, sa demande ne sera pas valable.

Une fois que tu auras contesté la majoration, c'est à un juge de déterminer si ce montant est abusif ou justifié. La loi définit les loyers abusifs comme étant ceux qui «permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou résultent d'un prix d'achat manifestement excessif». Par contre, elle exclut les loyers se situant «dans la limite demandée du quartier», ou encore ceux «justifiés par une hausse des coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur». Mais encore une fois, c'est le juge qui va faire les calculs et déterminer si le montant est abusif ou pas.

Ce qu'il faut retenir

Le droit de contester une hausse de loyer fait partie des droits du locataire reconnus par le Code des Obligations. Si tu ne réagis pas dans les 30 jours tu ne pourras plus être protégé contre les résiliations de bail. Certains propriétaires ne vont pas hésiter à profiter de cette crainte pour être sûrs que tu ne réagisses pas. Mais ne te laisse pas avoir. Réagis! Ecris ton opposition à l'autorité de conciliation pour soumettre ton cas au juge, tu seras au moins protégé contre une résiliation du contrat de bail. Tu n'as rien à perdre mais tout à y gagner...